无论在日本购买哪种类型的不动产，都会涉及到土地。
我看到了许多国人在土地上吃了大亏，这全都拜信息不对等导致！
如果你投资购买的不动产是一户建（日本的别墅）、整栋的楼等土地价值占比比较大的，你一定要读完吃透再去严选！
今天讲一下我的两个估值方法，未必完全精确，仅供参考！
一.使用同区域历史价格计算
日本不动产的历史成交数据是公开的，由日本国土交通省发布，人人可以查看，唯一不足的是数据有所延迟，最新能查到的数据是半年前的。
首先打开日本房地产信息库，点击搜索和下载界面按钮（下图中白色的）
然后你就能看到地区、价格信息类别、种类、时间范围等选项，可以在线查看，也可以下载下来再分析。
首先，形状要选择长方形、几乎是长方形等这类整型地块，不然地块之间差距会很大，无法参考。
种类最好选择纯土地的交易信息来参考，如果与你目标不动产同町的纯土地比较少，也可以参考建造年份比较久远的土地及建筑物的交易信息，因为这类不动产的房屋没有价值，成交价和土地价值接近，如何计算房屋价值，请看这篇——日本房产的折旧率是多少？。当然，你还可以打开地图软件，查看一下附近的町，叫些什么名字，把附近町的不动产交易价格也纳入参考。
此外，城市规划那一栏也很重要，决定了土地的建蔽率和容积率等限制，尽量要参考相同城市规划的土地。
我们在计算的时候，要尽量选择新的交易信息，不动产价格浮动比较大的地区，需要参考一下近期的涨跌。
二.用公示地价与路线价格进行推算
日本国税厅为了收税，几乎对每一块土地做了价值评估，称为路线价格。
我们先打开不动产估价标准｜国税厅，点击你需要查询的都道府县，然后再点击下图路线价格链接
再点击进入你想查询的具体区域，你会发现，每条路都标有价格，160D代表国税厅对该路边土地估价为每平方米16万日元，如下图
为了找到公示地价，接下来我们再回到日本房地产信息库，点击地图显示按钮，如下图
再选择价格情报，勾选国土交通省地价公示（当然你也可以选择别的情报进行参考），再点击决定按钮，如下图
这时你会发现，地图上出现了一个个小圆点，点击其中一个，你会看见详细显示链接，如下图
点击详细显示，你会看到许多信息，包括具体地址。
假设我们需要了解的目标地块是A，为了计算它的公示地价，你需要找到以下3个数据信息：
1.A的路线价格
2.离A最近的地块的公示地价，我们把这块地称为B
3.B的路线价格
A的公示地价 = B的公示地价÷B的路线价格×A的路线价格
当然，A不存在“公示地价”，是你通过比值推算出来的。
那么公示地价等于市场售价吗？
不是的哦，一般认为，实际地价＝公示地价×1.1-1.2